前不久，我们的房屋检查（inspection）团队在西雅图帮顾客检查公寓时，发现了大事情。
一组墙内电暖气温度异常，引起了监测人员的注意。
通常情况下，电暖器的温度最高不超过 71.1°C（160°F），而这组设备温度高达 154.2°C，比开水还烫人！覆盖电暖器的石膏墙板也达到了 37.7°C。
这种情况下可能随时引发火灾！我们的工作人员立即通知卖方经纪人，合上供暖系统断路器，避免了一场灾难。
事实上，这组墙内电暖器位置极其隐蔽，藏在沙发后面。一般人如果不特意把沙发挪开，仔细检测视线看不到的区域，真的很难察觉。
房屋检查真的非常重要
有些房子在卖的时候，卖方并没有做房屋检查。比如在西雅图买房，买家就需要自己找房屋检查员，并提前预约房屋检查。
预约过程费时费力：经常约到 3-5 天之后，房子可能已经被人抢走；而且每次花费 300 – 1000 刀，如果房子没抢到，钱就白花了。
因此，有些经纪人会跟顾客说自己很会看房，知道毛病在哪，不需要再做专门的房屋检查。
对此，我们不能苟同。
毕竟房屋检查要钻房顶、爬地基，单单靠经纪人在屋里转一圈，是看不到所有问题的。
我们见过一个以前发生过火灾的房子，装修一新，表面根本看不出什么问题，其实房顶的很多结构性木梁都烧黑了。
为了让顾客第一次看房就能知道房子状况，我们西雅图的看房团队（tour agent）很多人都有房屋检查执照!
我们带顾客看房的同时，基本就是一次房屋检查——不仅做到大多数时候免费检查房屋，帮你省好几百刀，而且通常在当天或第二天，就能开出检查报告。
如此快速便利，为我们抢房提供了有利条件。因为功课做得好，我们不仅帮顾客买到没有问题的好房子，而且经常还能比别人低好几万就抢到。
新房地基也可能是烂的
有人觉得新房可以不用房屋检查。那真是 too young too simple 了。没住过人的新房，很多问题不是一两年就能反映出来的。
西雅图的一位顾客，看上 Ballard 一套新建的 townhouse。我们坚持帮他做了全面的房屋检查。不查不知道，结果发现地基里面全都是水，很多承重柱子已经烂了！
尽管新房有 5 -10 年的 home structural warranty，但换承重的木头是个大工程，挺让人心虚的。更头疼的是，你也不知道会不会再有新的建筑问题暴露出来，所以我们建议顾客不要买了。
房屋检查发现地基有裂缝
之前，我们的客户看上了一个外观超级漂亮的独栋屋，内部也进行了全面翻修，都准备下单了，但在最后读房屋检查报告的时候，我们发现房屋居然有地基问题，有潜在下沉的风险！
在找专业的房屋结构工程师进行了实地检查后，我们发现下沉风险的根源是房子所在的土地土质比较松软。
而且工程师给出了专业的预判：就算修复了地基，治标不治本，长久来看，可能还是会再次发生下沉的问题。
地基不稳，修复起来不仅麻烦，而且花费动辄上万元，这套房子我们立刻劝客户放弃退出了。
那么如何判断房子地基是否有问题呢？
除了房屋检查报告，我们还可以观察房子的墙壁或者基础墙有没有裂痕。
其实房屋检查发现裂痕并不可怕，毕竟地壳运动、气温变化都会引起地基的水泥墩子或者墙壁的细小的裂痕。
我们需要注意的，是这些裂缝的类型和大小。
裂痕主要分三种：横向裂痕、斜裂痕、纵向裂痕。
纵向裂痕比较常见，通常是垂直的，或者偏离垂直方向不超过30度，一般是由地基沉降所引起的。
你可以想象基础墙裂开成为几个完整的水泥墩子，但是因为垂直方向还是完整的刚力，所以每个水泥墩子的承重能力还是不受影响的。
而且像西雅图和加州都在地震带上，地壳比较活泼，就算是刚建造几年的新房子，也可能会有一些地基的小裂痕。
这些裂痕相对来说非常容易修补，只要把裂缝填上就好，费用也不高。
斜向裂痕一般是30度-75度的裂痕。这种裂痕一般是因为地基的高度不同导致的。
如果房子建在山坡上，因为高度和受力不同，就很容易出现斜向裂痕；或者是由土壤膨胀扩张导致开裂。
这种裂痕可能会像头发丝儿那样细，也可能比较宽，严重程度根据情况很不一样。
有些情况可能装一个更好的遮雨檐就行了，因为某一部分土壤的雨水太多太潮湿，会导致地基高度不均匀。
但有时候填上裂缝以后，还要解决地基高度不同而导致的受力不同的问题，花费就上去了。
横向裂痕就非常严重了。
通常是土壤压力或者静液压改变，会导致基础墙移位，混凝土里面的钢筋也会有很大变形。这种裂痕的修理难度很大，费用很高，有这类裂痕的房子最好不要买。
另外，如果这个房子的楼梯很倾斜，有可能因为地基有大的裂痕导致四面的地基不平均。
此外，门和窗子无法关闭，或者家里瓷砖出现裂缝，都是一些需要注意的危险信号，需要去仔细研读房屋检查报告里关于地基的部分。
如果只是修理地基的裂痕，可能几千块钱就可以解决，但地基替换的费用就很高了，而且操作比较麻烦。
小房子，简单的地基修缮大概花费3-4万美金，而对于山上的大房子，地基替换/修缮的费用可以高达20万美金！
一天完成房屋检查，省下1.5万刀
我们的顾客看上离微软只有两个街区、步行十分钟的 house。虽然房子状况一般，但是因为价格较低、投资价值不错，刚上市 2 天卖家就收到 6 个 offer。
卖家因为急需用钱，着急变现，所以希望买家能尽快做好房屋检查。
我们不仅凭借Flyhomes All Cash offer 8 天抢下房子，还是所有 offer 中唯一能承诺 1 天之内做好房屋检查的，所以卖家最终选择了我们。
做了房屋检查以后，发现房子的问题和我们预想的差不多。正好利用房屋检查退出条款（inspection contingency），我们设计了巧妙的谈判策略，又在原价基础上砍了 1.5 万刀，顾客大呼非常惊喜。
?想跟我们聊聊？?
Flyhomes的Youtube 频道也有定时更新！欢迎去Youtube关注我们，有更多的精彩的美国房产内容等着大家！！
NMLS #1733272 | CA DRE# 02012110 | ® Flyhomes is a registered trademark of Flyhomes, Inc.
6 thoughts on “美国买房，房屋检查要擦亮眼！”
Comments are closed.