湾区买房出价的3个小妙招,可千万别把房子买贵了。

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买房出价的时候,我们时常能看到成交价(Sold Price)和挂牌价(List Price)相差甚远的房子。比如:

这套旧金山市内的房子一共收到了11个Offers,最后成交价超过了150万,多出挂牌价约40万。

SF house

而这套San Jose的房子挂牌价在120万左右,最终成交价比挂牌价低了近2万5。

san jose house

同样是湾区火爆地区的房子,为什么一些要高于挂牌价加价才能抢到,另一些却能以低于挂牌价的价格买到呢?(点这里看别的地区~

今天来为大家解答关于房屋价格的常见问题:

1. 房屋挂牌价和成交价之间有什么关系?

2. Redfin和Zillow上的房屋价格,对买房出价的参考价值到底有多大?

3. 买房出价的时候,怎样做价格分析才是合理准确的?


买房出价秘诀一

房屋挂牌价不等于市场价

首先,房屋的挂牌价不代表这个房子的市场价值。市场价值(Fair Market Value)是通过市场上的供需关系决定的。卖家的定价是有策略且非常主观的。

bay area competition report

从上个月湾区的数据可以看出,4月在Santa Clara, Sunnyvale 和Moutain View价格区间在120万至180万的House和Townhouse房源中:91%的房子都是高于挂牌价卖掉的。

举个🌰:假设卖家心里觉得他的房子卖100万他比较满意,他的agent可能给他提供这些定价的建议:

  • 定价策略之1 – 定高价:房子挂牌价110万,最终通过来回讲价讲到100万,买家这时还会觉得自己捡了一个大便宜。
  • 定价策略之2 – 定低价:挂牌价放80万吸引大批买家竞争,等房子火了再让大家往上加价。在湾区这种火爆的市场,通常都有1-2个买房出价高的买家,他们对于赢得房子的渴望强烈,很有可能出到100万,甚至105万。
  • 定价策略之3 – 定在心理价位:挂牌价直接定100万,希望有买家愿意出全价的offer。

所以总的来说,一套挂牌价在100万的房子,如果你135万买到不代表买亏了,85万买到也不代表捡了大便宜。

毕竟挂牌价只是一个营销策略而已,所以买家一定不要太纠结挂牌价,买房出价一定要对房子做价格分析。


买房出价秘诀二

Redfin和Zillow的房屋价值参考不一定准确

准备买房出价的时候,大家很多都会参考Redfin或者zillow的价格。

大家可能经常看到,Redfin上的一套热门房源房屋估值越来越高,然而同一套房子在Zillow上的估值却没有什么变化。

也有买家刚买完房,一刷Redfin发现自己刚买的房子市场估价就降了,这是怎么回事?

其实是因为Redfin和Zillow对房屋估价的侧重点是不一样的:

redfin
  • 在新房刚上市时,Redfin注重的是房屋的挂牌价(List Price)和周边近期交易且售价相似房子的数据(Recently Sold Comparable)。
  • 随着时间的推进,房源网页的浏览量被收藏数都会影响房子的估值!
  • Zillow上房源的估值大多只取决于房屋周边近期交易房子的数据,随网页浏览量的变化不大。
zillow

所以在Redfin上的房子一旦出售,该网页的浏览量和收藏数下降,也就导致了估值的变化,但这不代表房子的市值就一定就下降了


买房出价秘诀三

正确的房屋价格分析应该怎么做?

给大家分享一个找房的小技巧:搜房子的时候,把价格范围下限设置的20%~25%低于你的预算,上限5%~10%高于你的预算。

这样既能帮助你找到预算内的房子,又不会错过over-price减价能买下来的好房子。

此外,要找到专业、有经验的买房中介,帮你做合理准确的价格分析。

在这一方面,Flyhomes是这样做的:

  • Flyhomes Research团队运用机器学习技术,建立了房屋估值的计算模型。不仅考虑在售价格,周边交易的数据;还要考虑社区,房子的状态,热门程度,并为其分配合适的权重,使价格区间更加合理,为Offer出价提供坚实的基础。
  • Flyhomes建立了市场上活跃卖家中介的合作数据库,对比分析卖家中介的历史数据和合作经验,以达到更加精准的定价分析。
  • 我们还会针对特定的房子,有技巧的和卖家中介进行交流。比如卖家为什么要卖这个房子?是不是接受early offer?其他买家的情况?为什么挂牌价会比我们自己做的价格分析低或者高?

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