在美国,首付不到20%怎么买房?

在湾区,第一次买房,多久才能攒够首付?

Zillow近期给出了答案:9年7个月。

当然,以咱们中国人勤俭持家的精神,加上父母支持,时间会相对缩短一些。

通常情况下,大家都认为20%是首付的基准线。为了存够这笔钱,刚工作头几年肯定要勒紧裤腰带过日子。

资金充足的情况下,首付自然是越多越好。这意味着贷款金额少,也容易审批成功,以后的月供压力会小很多。可是,眼看着攒钱的速度跟不上房价的涨势,只能干着急。

那我一定要有20%的首付才能买房吗?

事实上,在今天的房地产市场,首付少于20%完全可行,而且可能还更有利哦。

目前,大多数贷款项目都允许较低的首付。2020年10月的统计显示,美国有74%的首次购房者首付比例低于20%

different Loan program

其实,大家之所以迷信20%的首付比例,主要是不想交Private Mortgage Insurance (PMI)即个人贷款保险。因为无首付或者低首付贷款买房的的购房者,除非特例,都会被要求买这份保险。

换句话说,如果你愿意买PMI,那么就可以支付少于20%的首付款。而且这种房贷保险根据贷款人的还款情况,是可以取消的。

举例来说,一套70万美金的房子,如果首付只出15%,可以省下1487刀的交易成本。这样每个月就要交47.58刀的PMI,但相比之下,2年半才花了1487刀。加上通货膨胀和资金流动性更强,肯定是更划算的。

别忘了,PMI这种保险不需要交一辈子。房价涨得越快,房子价值越高,保险也就可能取消得越快。有买家以5%的首付贷款买房,只付了不到4年的PMI就满足取消保险的条件了。

那高首付和低首付各有什么优缺点?

20%及以上首付 

资金充足的情况下,提交20%以上的首付意味着贷款金额少,以后的月供压力会小很多。

同时,对于有些贷款机构来说,高首付的贷款人带来风险较小,所以容易审批成功,利率也会更低。不过对于30%以上的首付,银行认为这些贷款人的风险已经足够小,所以利率通常不会有变化。

当然,高首付缺点就是前期攒钱买房的压力比较大。加上现在房价涨势越来越猛,凑出高首付的难度也变得更大。

20%以下首付

对于低首付来说,首先就是大家买房的压力会减小

同时,在今天的房地产市场,大多数贷款项目都允许较低的首付,所以选择空间也相对比较大。

低首付的缺点就是要支付 Private Mortgage Insurance (PMI)个人贷款保险。

换句话说,如果你愿意买PMI,那么就可以支付少于20%的首付款。PMI基本是贷款额的0.3%-1.2%,具体的数值是由你的首付和信用分数决定。

以0.55%为例,大家可以参考下图查看不同类型房子每个月要支付的PMI价格:

PMI price on different home type
数据来源:Census.gov, all others NAR

你是否适合低首付

那到底每个月要额外交一笔保险划不划算?根据房价涨势,自身条件,我们帮大家总结出在三种情况下,用保险换取较低的首付是较为合理的。

买房急迫度

如果实在很难存够首付,特别是房价一直在涨,买房又是刚需的情况下,用PMI可以帮你尽早跨进新家大门。

一旦房子到手,出租、税收减免等等都可以带来经济利益。如果为了避开贷款保险,错失买房机会,那可能得不偿失。

前期资金流动状况

如果你想把钱存起来用于装修和其他较大的家庭开销,较低的首付是个不错的选择。

特别是买的房子还需要点小修补或者改装,那就更要手头留点钱,保证资金流动性。

更好的贷款条款

低首付还有个最不为人知的秘密:由于贷方的成本因素,你有可能获得更好的mortgage term(贷款条款)。

买家向贷款机构申请贷款的时候,每支出一笔贷款,贷款机构都会承担一定的放贷成本。而这些成本,房贷机构可能会通过更高的利息、过户费等途径转移到买家,也就是贷款人的身上。

最近美国最大的两家房贷机构房利美和房地美的信息表示,首付20-25%的时候,放贷成本有可能高于<20%的低首付贷款。

换句话说,对于<20%首付的贷款人,贷款机构要承担的成本可能更低,向贷款人收取的利息和过户费可能会更少。

总之,低于20%首付买房对大家来说,利息可能更低,可支配资金充足,存钱周期短,生活品质有保证。所以如果想要买房,大可不必因为没有攒够20%的首付,就望而却步。有时候看准时机,该出手时就得出手。

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