最近，我们的一个南加天普市（Temple City）客户相中了一套好房，我们马上就要为他下Offer了，可发现他自己找的贷款方迟迟未能给他开出Pre-approval Letter（预批信）。
没有预批信，就意味着买家的贷款资质和金额没有得到贷款方的初步批准。而且大多数卖家只接受有预批信买家的offer，所以那位客户的情况就很棘手了。
情急之下，Flyhomes团队迅速地为客户整理好材料并开出了比预批信份量更重的Pre-underwriting Letter（提前批准信），让客户可以顺利地下Offer。作为安心买房，你问我答系列文章的第二篇，今天我们就来聊聊正式开始看房前，做好财务准备有多么重要，以及具体需要准备些什么。
买房前要做好哪些财务准备？
1.提高个人信用分（Credit Score）
个人信用分分数越高，可能拿到的房贷利率可能越优惠。
买房前，应尽早建立信用历史，每月还信用卡的欠款总额（Full Balance）而不是最低还款额（Minimum Balance）。
按实际需要申请信用卡，避免过多地被发卡方调取并查询信用记录，因为任何的被调查都会在一段时间内影响信用分。
2.计算房贷月供（Mortgage Calculation）
每一个买房者都应该提前计算清楚过户后可能很多年内要承担的月供。
月供的计算其实一点也不复杂，你只需要明确你的信用分数，想买房屋的zip code，买房预算范围，可以负担的首付金额。
不少房产信息平台有Mortgage Calculator（房贷计算器）。
3. 尽早准备首付，过户费用和储备金
根据贷款方预批的房屋贷款总额度，你需要提前准备好首付。首付可高可低，一些贷款方会硬性要求一个最低额度的首付，你可根据财务状况加高额度以便获取更优惠的月供。
然而，如果你能负担的首付金额低于20%的比例，大多贷款机构可能要求你购买Private Mortgage Insurance（PMI)。
这份保险主要是为了在贷款人出现还贷违约时，保护贷款机构的利益，但对贷款人就会在每月的月供金额上产生了额外开销。
过户费用一般相当于总房价的1%-2%。
不同的贷款方对储备金的要求不一样，但大多还是会需要贷款账户里储存3-12个月的的PITIA（房贷、地税、房屋保险、HOA管理费）。
4. 拿到贷款预批信
贷款预批信 （Pre-approval 或Pre-underwriting Letter）是由贷款方出具的重要贷款能力证明。
前面提到，我们的客户就是因为低估了 Pre-approval预批信的重要性，差点耽误下Offer。所以拿到预批信也是买房财务准备中至关重要的一步。
在财务准备过程中，
Pre-approval 和 Pre-underwriting Letter
哪个更重要？
对比来说，Pre-Approval Letter需要的资料相对简单，一般1～3天左右即可开出，速度快。
Pre-underwriting则是贷款方对你的贷款资质和贷款金额进行正式且严格的审核后给出的贷款预批信。
Pre-underwriting信上会有根据贷款人申请的贷款项目，被获批的最高房贷总金额。
总结来说，Pre-Approval和 Pre-underwriting都可以在一定程度上反映买家的财务状况和支付能力，以及获批的房贷总金额。
但在目前的南加市场，如果你能在下Offer时提交一份Pre-underwriting，那么offer在卖家看来，会更稳定和更有竞争力，而且，不在少数的卖家不接受没有预批信的offer。
在做好充分的财务准备后，我们就可以开始看房选房了。
这个环节里，又有哪些值得你特别注意的小tips呢？欢迎持续关注我们的安心买房，你问我答系列～
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