干货|想买湾区投资房产?先理清这4点再出手

最近美国史上最低利率骚动了许多人投资房产的心,不少客户都开始向我们咨询购买湾区投资房产的建议。(想在西雅图投资房产看这里~

但就像其他投资一样,购买投资房也存在着一定风险

但想在湾区投资房产要考虑很多事情,选房、房子维护、和房客打交道…这其中如果一步没走好,房产小白们不仅有可能无利可图,甚至可能会带来经济上的亏损,惹来不必要的麻烦。

今天我们就从大家的问题中总结出了下面👇4点,帮助想要投资房产的你,提前探清道路。

湾区投资房产第一步

算清手中余粮

要买房,💰首先得到位。这可不是简单准备一笔首付款就完的事。

除了首付,房子的交易,还需要准备成交成本、头几个月的抵押贷款、维修费、备用金等等隐形支出。

成交成本就是指买房子时的检验费、财产税和预付利息等等,一般相当于总房价的1%至2%。

而维修费就是房子买到手之后的维护和保养。不管是需要加个窗帘还是修个院墙,都要提前做好预算预留。

同时,为防止房子没有顺利出租,产生几个月的空置,那这几个月的银行贷款,也要提前规划好一笔备用金,防止给自己的日常生活带来额外的压力。

尤其是如果还有其他房贷或者贷款,那在出手买房前算清房子的前期投入成本就更为重要。

湾区投资房产第二步

选择合适的投资市场

房产收益包含租金收入和潜在升值收入两部分。

租金收入好理解,就是投资房最主要的收益来源,会直接影响房子的现金流。好的现金流不仅能让我们的日常资金管理更有保障,而且抗压能力也更强。

另一部分的收益就是升值价值。也就是说购买后房子价值上升了,在未来卖出时,带来潜在的收益。

而一个成功的投资,通常是两者兼具。

i want it all

所以选择一个合适的潜在升值市场是房产投资的第一步。一个负担得起且处在经济增长趋势的地区是最佳选择。

经济实力对房地产市场的影响显著。人口,就业,经济和工业以及抵押贷款的增加,都会带动当地的房地产市场一起蓬勃发展。

人口增长是房地产市场强劲的重要指标。更多人搬入就意味着更多的房客和就业增加,这自然带动住房需求的增加。像湾区、西雅图、波士顿,都是人口流入的区域典型。

湾区投资房产第三步

投资房具体买在哪?

确定了投资市场,那么就要考虑房子具体买在哪里了。位置一直是选房的第一要素,在看房时,以下的问题也需要在出手前认真搞清楚:

✅这里的犯罪率是怎样的?

✅附近有学校吗?它们的排名如何?

✅公园、超市、交通枢纽和餐馆等设施离这里有多远?

✅该地区的房地产租赁市场状况如何?可比较的租金和楼价分别是多少?

✅当地将有哪些经济发展上的短期、长期规划?

一般来说,选择距离城市中心,科技公司和学校周边的房子租金都会不错,房屋空置率也会相对较低,升值潜力也会更稳定。

具体到某栋房子的选择时,市场上经常会遇到,两个同一小区的房子,也许因为装修风格或者布局上略有不同,或者一个靠近马路、一个相对安静,租金就会有几百美金的浮动不等。

所以选房子时,如果条件允许还是要尽量要实地考察,或者请了解当地背景情况的专业经纪人给到足够的分享和建议。

湾区投资房产第四步

为投资房算好帐

在房子正式购买前,还需要单独算的一笔帐,就是投资房的租金回报率

租金回报率 = 每年净房租收入/购房总价 %

购房价容易理解,就是房屋购买时支付给卖家的金额。

每年净房租收入= 年租金收入 –  持有房屋及出租衍生支出。

衍生支出包括了房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目

尤其当入手的房子需要修缮时,前期的资金投入也都应该作为成本纳入考量。

那么年租金收入如何计算呢?我们可以参考周围10套条件相似的已出租房屋的租金中位数。

calculating

使用中位数而非最高价进行计算的意义在于,我们可以用相对合理的租金吸引来足够多的房客看房。

这不仅能帮助房屋能更快租出去,缩短房子的空置期,而且让我们可以在提出租房申请的租户中挑选信用、品行最好的潜在租户。

👉以一个我们给客户买的投资房举例来说:

这套房子位于三番市著名的访谷区,之前一直是三番是的一个价格低地,近两年由于房产市场的走俏价格开始稳步上升。

因为顾客买房的目的主要是投资,所以租金回报率还有房子本身的升值空间都要考虑。而因为我们一都对这个区域有所留意,所以房子刚到市场上就发给了顾客。

SF housing

顾客看后表示非常满意,希望直接出offer。虽然当时还没有到offer review day,但因为我们的努力争取和不断沟通,卖家最终选择提前接受了offer。全部过程都在20小时之内完成。

而且就在我们帮客户买完当月,同小区还成交了一套户型完全相同的房子,但最终成交价格高了了十多万。可见了解市场、找准下手时机,都是投资房产非常重要的技能。

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