​浮动ARM与固定贷款利率Fixed哪个好?

Fixed vs ARM mortgage loan

很多人抢到房子超开心,但是到了选贷款利率的时候,却要纠结了——到底是选ARM,还是 Fixed?这两个之间,到底有什么区别?哪个利率更低?

lower mortgage rate

ARM,就是adjustable-rate mortgages,有3-1、5-1、7-1三种类型。具体说,就是在还款总时长30年的前3年、5年和7年里,贷款利率是固定的,而后面的那些年的贷款利率,则是每年根据市场利率水平来重新做决定。虽然在锁定期之外,贷款利率水平每年都在更新,但并不等于说,这种变化没有限制——一般来说,lender们会给出变化的区间,比如2.5%-8%。前几年市场上利率水平很低,ARM的贷款项目普遍非常诱人。

固定利率贷款,就是fixed-rate mortgages。这种类型的贷款项目特点是,无论未来如何变化,你每个月的还款都是固定的——不过,这种稳定性的代价,就是高一些的贷款利率水平。

ARM贷款项目

Pros

  • 如果你不打算在这个房子里面长住,而是几年以后搬离这个地方,或者换一套房子并且把现在的房子卖掉——ARM就是不需要犹豫的选择了。ARM提供了一种用最省钱的方式,一口气住几年的方法。
  • 在还款开始的最初几年里,每个月的还款金额比较小。于是,在进行贷款审批的时候,lender可以给出更高的贷款额度,可买的房子价格也就可以更高一点。
  • 如果未来的市场利率一路走低,你就不需要refinance也可以享受到低利率带来的好处。不需要付大笔的closing cost,就能静静地看着你的贷款利率和月供降低。
  • 省下来的钱可以做其他投资。你可以拿这些钱去炒股,做更高回报率的投资。

Cons

  • 世事无常,固定利率的几年红利刚过去,可能一出来就发现外面市面上的贷款利率都已经从3涨到8了……那就只能眼睁睁看着每个月还款飞涨。
  • ARM的计算方法相对复杂一些。这样,在你懵懂的情况下,lender就在margin cap调整指数等等方面上有更多话语权了。你可能很容易被搞晕,甚至被无良贷款公司困住。
  • 另外,在特定的ARM项目上,特别是在Negative Amortization Loans中,借款人最后的欠款也许会比closing的时候更多。因为这些项目的每月还款额度太低,只能覆盖到一部分应付利息,这时剩下的应付额就自动转到本金里面。

固定贷款利率 Fixed-rate mortgages

Pros

  • 贷款利率和月供水平都会保持稳定。无论在未来,贷款利率怎么折腾,就算冲上每年20%的利率,你都可以淡定了。
  • 还款稳定可以让财务规划更容易。既然知道每个月要还多少钱,那就更容易计划每个月的理财方式,不用提心吊胆。
  • 计算方法非常容易理解,不会像ARM进入后期浮动阶段之后那样被搞晕。

Cons

  • 如果市场利率在持续变低,你又不想浪费机会,那就不得不refinance。这意味着不仅要掏几千美元的closing cost,还要再去一下title company花几个小时理清自己的tax表格、银行单据等等。
  • 对有些借款人来说,Fixed太贵啦。对同一家银行来说,也是比ARM项目高多了。
  • 对于固定利率贷款项目来说,每个lender给出来的项目基本都是一样的。 所以,可以挑选的余地很小。通常,贷款机构会把ARM贷款留在自己的账上,但是固定利率贷款会被卖到二级市场上,风险更大。所以,ARM通常可以根据情况进行个性化定制,但是固定利率就不行了。

每个人的情况不同,选择的结果也会不一样,所以很难在这两种贷款之间,直接作出明确的高下判断。不过,以下几点可以作为大家选择的参考:

1. 你的居住计划怎么样?

如果你是first-time homebuyer,只是打算在当前这个房子里面住几年,选ARM往往更合适——特别是在前几年贷款利率较低的情况下。每个月还款比较少,就可以为以后买更大的房子做好资金储备。而且也不用担心之后的贷款利率变动,因为你在利率开始浮动之前,就已经搬走了。

2. ARM多久调整一次?什么时候调整?

在最初固定利率期结束以后,ARM以你的贷款日为起点,每年调整一次利率。你的新利率会在贷款周年日的45天前给出。但是,有部分ARM是每月就调整一次的。所以,要注意利率调整的频率。如果变动幅度很大,你承受不了,那就还是选择固定利率更合适。

3. 整体的利率环境是怎么样的?

如果当前整体贷款利率水平较高,那么ARM会更好,但是,如果你现在的贷款利率水平是历史时期里比较低的,固定利率比较合适,甚至可能比高峰时期的ARM初始利率还要优惠。我们今天的利率水平,虽然不是美国历史上的贷款利率最低点,但也的确是低利率时期了(相比2007年金融危机爆发之前,动辄7%以上的房贷利率),所以30-fixed也是很不错的选择。

4. 如果未来ARM利率飙升,你能承受么?

过了ARM固定利率期限,如果这个房子还是你的,你就要开始承担浮动利率的压力了。按照贷款利率飞涨到最高水平的情况,你需要算一算,自己还能不能付得起房贷。

总之,如果你是first-time homebuyer,对于这个房子的预期,仅仅是住几年之后换个大的,或者换个城市生活并且把这个房子卖掉,ARM会是个很好的选择。特别是现在市场上很普遍的7-1 ARM。7年是个很长的时间,什么都会发生,可以先享受一下低利率的优惠,趁着利率变动之前就卖掉,也是不错的。

或者,你打算在这里长住养娃,或者买到了一个dream house打算住个十几年,或者买到了一个Seattle Downtown、Capitol Hill或者Redmond微软旁边的房子(即使不住了,也可以拿着它收租几十年),那就选fixed更合适。


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