美国买房没有房产证?这是怎么回事?

很多人第一次在美国买房之后,对于美国没有房产证这件事感到很惊讶。

其实跟我们习惯的拿着中国房产证证明自己是房主不太一样,美国是没有房产证的。

美国没有房产证,要从起源说起

其实,为啥没有房产证这事,最基本的区别还是得从国家的物权所有制基础谈起。中国的立国之本是公有制,土地是国家和人民有;美国的立国之本是私有制,土地是个人的。

在中国, 当我们买房之后, 会领到政府颁发的房产证。房产证是证明证件持有者对房屋具有所有权的官方文件。同时, 房产证还可以抵押给银行用于贷款, 用于证明债权人对该物业的有条件拥有。

中国的房屋产权的移转在于登记而不是交付,房产证只是一个证明文件。即使丢了,只要在政府部门有登记,并不影响自己的产权。但是房产证依然是最重要的证明文件。“登记”是你产权转移的必要步骤,只有在公共记录上登记了,房子才是你的。

中国的房产证,有点类似在美国买车, 买家一般会得到官方签发的 Title, 这就相当于一份所有权证。该所有权证 (title) 将随车的转让、变卖、赠与等一同进行,伴随车“终生”。

there is no title when buying a house

但在美国买房后, 在所有交割文件中, 却找不到 Title 文件。也就是说, 没有一份文件来证明业主真正的 “拥有”这个物业,也就没有所谓的美国房产证。这是为什么呢? 这与美国房地产市场长期的私有制度有关。

没有房产证如何证明合法所有权

美国土地交易的历史远远早于现代规范交易制度的建立。要证明一块土地的所有权, 在美国法律传统上来讲,需要证据而不是证明。理论上必须追溯该土地交易的所有历史记录, 否则, 在法律上就会有漏洞。所以并不是一个房产证就能解决的。

比如有一块土地, 当前的业主(A) 要卖该土地给 B, 如果 B 要取得土地 的 Title (所有权证书-所谓的房产证), 理论上,  A 应该出具文件, 证明:   

(1)他是合法从前户主C处获得该土地的(继承、被赠与、购买);

(2)还要证明他在持有过程中, 没有欠税、没有抵押他人、没有转让或赠与他人、没有法律上的其他纠纷。

要证明上文提到的(1),  A 必须出具 C 转交给他的证明 C 合法拥有和合法持有的所有文件。 如果这块土地在过去 400 年中交易了 100 次, 这些文件中, 应该包括过去的所有产权所有者: C1,C2,C3……的交易的文件。这基本上不可能做到的。

美国的土地权利可以拆分为天空权、地上权和地下权(或者说是矿产权)。举个例子,有一个人曾经买了一块土地的地下权,他有12个孩子,去世时忘了告诉家里人自己买过这块地的地下权……在美国,因为是私有制,你的有关土地的权利只有两种方式才会被政府强制夺走,一种是紧急征用(包括战争、瘟疫等等),另一种是时效占有。

没有以上两个情况下,这个土地的地下权利始终还属于故去的老人,可以作为遗产传给了他的孩子们。

他的12个孩子又每个人都生了5、6个孩子,家族上百人都跟这个土地有着一定的产权利益联系。

随后,Texas的一个石油巨头发现了这块土地下面有石油,所以想买下它的地下权。因为美国的财产制度,这个公司雇了好多家Title公司,查找它的所有交易历史和产权制度,梳理产权关系,付给他们钱。这样的方式解决了90%的产权问题,还有10%不确定,所以这家公司又给自己上了巨额的产权保险,以确保自己的权利。

当今的房地产交易时, 美国的东西部的交易习惯略有差别,但是都是要提请 Title服务公司做 title search, 查看该物业的交易记录。

但是, 往往只能回顾50 年, 更早的交易纪律多半没有官方保存。民间保存的纪律或许不全、不准确、不易获得。即便是官方的交易记录, 也难以保证其绝对的准确性。

因此, 当一个物业被交易时,业主很难提供无可辩驳的证据来证明自己当今拥有的物业在该物业的历史上一直是合法拥有、 合法交易的。

换句话说, 当前的业主不能 100%保证, 当这个物业交割后, 某天,有一个人向法院提起诉讼, 用文件证明称他的爷爷在 50 年前将该物业的 20%的权益赠与他的爸爸, 而他爸爸的哥哥在未取得他爸爸同意下, 将该物业转买给了以前倒数的第 3 个业主。而当前的业主又是无辜的。

在这种情况下, 怎样的制度安排才能保证交易双方的权益和信心呢? 

没有房产证如何保证安心交易

既然完全证明合法拥有的title不可行, 律师们发明了一种叫 Deed 的文件。Deed本身是一种单边保证契约。当房产交易时, 卖方签署这样一份文件, 将他在该物业上的所有权益转让给买家,并作出适当的保证。

Deed的类别有4种, 通常在房地产交易时使用最多的是 General Deed 和 specific deed 两种。General Deed 是最厉害的一种。他不仅保证该 owner 在持有该物业期间中是合法持有,所有债权、债务以及权益是清晰的, 而且承诺, 如果将来该物业由于产权纠纷而发生诉讼, 无论该纠纷所涉及到该物业历史上的任何时段, 卖家承担一切费用和损失。

Specific deed只是承诺承担有限的责任, 如果该纠纷涉及到该物业的历史时段不是在该卖家持有该物业期间, 卖家不承担责任。而我们当今大多数的二手房交易, 其deed是Specific deed。 

其实, deed上承诺的担责部分, 实际上操作上来讲,是没有保证的。房地产交易后, 买家找到卖家、并成功诉讼很难,费时费力好久打不完官司还要花很多钱请律师。怎么办呢? 这时候, Title Insurance 出场了。

如何万无一失

Title Insurance 是一次性支付, 在买家持有期间一直有效。有了 Title Insurance 房地产交易就轻松多了, 买家不需要担心卖家是否合法购得和持有该物业, 也不需要验证卖家是否是真正的合法持有人。你买这个房子的时候,Title Insurance 公司会去做这些搜索。即使不测发生诉讼, Title Insurance 公司会赔偿你的一切损失。

有一个真实的故事:有一块闲置土地,其房主A长期在国外, 少有照料。有一个B与A同名人,冒充A签订了房屋买卖合同,买家C合法取得deed和title insurance。A发现后提起诉讼, 虽然冒名者早已不知去向, A仍然重新获得该物业的产权, 新的买家C则从 Title Insurance 公司获得足以令新买家C满意的赔偿。

所以综合以上,你在美国买到房子以后,不会得到一个“房产证”,但是你通常会得到一个recording number(登记号),拿到这个登记号,这个房子的产权就在你名下了。因为政府工作效率比较低,拿西雅图举例子,通常2到4个月你才能从公共记录上查到自己的名字。

在此之前如果查到的是别人的名字,不用紧张,你的房子已经在排队登记的队伍里了。如果真的很需要一个证明文件,你可以去拿着登记号去法院开一个证明,很快就能拿到的。至于涉及到银行抵押等业务,美国的银行有自己的信用记录和公共记录可以查询。

看完这一篇文章,你搞懂了为啥美国没有房产证了吗?

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