买房贷款之后改变了主意?Refinancing 帮你省钱

很多人在美国买房几年后,感觉贷款利息太高、压力很大。其实,不用担心,贷完款还能改。

“Refinancing”就是那剂后悔药。它不仅能帮你降息省钱,还能改变贷款年限。

Refinancing是什么?

Refinancing简单来说就是“再融资”或者“重新贷款”。用新贷款代替旧贷款,继续偿还债务。

通常有几个步骤:

refinancing process in mandarin

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我怎么知道自己需不需要Refinancing?

既然是要重新贷款,当时是耗时耗力的。

必须在合适的时间、合适的条件下,Refinancing才能发挥省钱的作用。

遇到这些情况,就可以考虑Refinancing了:

1.信用评分提高

贷款利率有两个决定因素:一是基准利率,一是信用评分。在基准利率的基础上,根据你的信用记录会增加一个百分比。

信用越好,这个百分比就越低。这意味着,你的贷款利率就越低。(更多贷款利率看这里!

比如,买一套100万的房子,以5%的利率分30年还清。现在信用分提高后,可以通过Refinancing将利率降到4%,每年省一大笔钱。

2.ARM将要调整

很多人使用ARM(Adjustable-rate Mortgages)是因为这种贷款方式,头几年可以交比较少的固定利息。

但是当时间期限一过,ARM需要调整,这时候刚好市场利率变高,对贷款不利。你就可以考虑Refinancing,更改为Fixed-rate Mortgage,省下一笔钱。

3.需要大额开支

房子装修或者改造需要大笔支出。如果此时你信用良好,还可以使用一种Cash-out Refinance,直接拿到现金。

比如,几年前买了一栋25万美金的房子,贷款15万。现在房子市场价值30万。而你正好需要修一个泳池花费2.5万美金。

通过Cash-out Refinancing,可以将贷款提升到17.5万,拿到额外的2.5万现金。

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Refinancing好在哪?

1.省利息

这是大家重新贷款,最直接的原因。在利率降低的时候申请,特别是对于那种30年的长期贷款,可以省下一大笔钱。

2.减少月供

申请了Refinancing,相当于重新开始计时,延长了贷款时间。比如30年的贷款在第5年决定Refinancing,那么可以重新算30年。

另一方面,通常情况下,在Refinancing的时候,你的负债额是低于最初贷款时的数额,加上贷款时间重新计算,月供就自然减少。这样每月有更多可支配的现金流。

3.缩短贷款期限

重新贷款既可以延长贷款期,也可以缩短期限。比如把30年的贷款变更为15年。

在资金充足的情况下,你当然可以直接付钱提前还清债务。但是通过Refinancing缩短贷款时间,往往可以得到更低的利率。

4.管理合并贷款

如果你有多笔贷款,特别是在利率下降的情况下,通过Refinancing将它们合并为一笔。不仅可以省钱,还方便追踪管理债务偿还情况。

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那有什么风险呢?

Refinancing不是100%能保证帮你省钱。有时候,它的前期费用甚至超出能省下的金额。

1.交易成本高

房屋贷款在Refinancing时的费用会很高。过户结算费(Closing Costs)甚至会多达几千美金。所以决定申请时,一定要计算好各项费用,以免得不偿失。

不过,我们会给你免去全部或者部分Closing Costs。

2.失去原有优惠

重新贷款后,新的贷款可能利息会降低。但是,原有的附加优惠条件也会随之消失。所以贷款人需要权衡哪种方式更能将利益最大化。

3.付更多利息

延长贷款期限后,虽然每月还贷压力小了,但是长期来看,有可能在总数上会支付更多利息。所以需要从专业角度考量到底亏了没有。

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什么不会变呢?

有两件事,是不会变的。

1.负债

正常情况下,你的债务不会因为申请了Refinancing就发生变化。除非用Cash-out Refinance。

2.抵押

当你还不了房贷时,你的房屋依然会被拿走抵押,不会因为Refinancing而改变。

那我到底该怎么计算亏不亏?

这里介绍两个房屋贷款计算网站。

Refinancing  Your Home

https://www.mortgagecalculator.org/helpful-advice/what-is-a-refinancing.php

Quicken Loans

https://www.quickenloans.com/calculator-refinance

输入所需信息,如房屋现估值、贷款额等等,就可以立刻计算出月供、利率和各机构对比数据。

有没有什么特别需要注意的地方?

当然有。有一些常见误区需要特别注意。

1.房屋估值过高

3年前你的房子估值100万,并不意味着现在也是还是这个价。好在西雅图和湾区房产升值稳定,但是美国其他地方未必有这么幸运。房屋估值下降意味着资产净值减少,银行提供的Refinancing offer可能会比预期要低。

2.只看利率

利率下降是Refinancing的最主要动机。但是如果只看利率,而忽视前面提到的贷款年限、手续费等等,可能会丢了西瓜捡芝麻。

3.不读条款

你也许有过类似的经历,一份80页的文件,根本不仔细看就签字了。要知道,贷款可是关系到你的每月支出和长期负债。各项条文一定要认真读懂,才能把钱花得明白。

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