超实用!买房过户closing没解决这几个问题,可能要多花好几千

抢到房子一时爽,正式签约之后,就进入产权过户和结算阶段(closing period)。在这个过程中要努力完成贷款手续,顺利过户,才能成为房子真正的主人。

house closing process

(图中closing period就是房产过户和结算阶段,贷款买房的话通常25-30天,但是任意一环出问题,整个流程都会卡住。)

买房过户可能会遇到很多问题

传统买房中介是一个人负责整个买房过程,因为进入close阶段丢失顾客的风险比较小,所以有些中介对这个过程并不太上心,很多顾客会觉得“被忽略”。殊不知这个阶段非常重要。很多小伙伴会来Flyhomes微信号求救,说自己和别的中介买了房,close出了大问题,特别后悔,请我们支招。大家遇到的问题各种各样,比如:

  • 我的贷款银行马上要close了,突然说要给我提高利率
  • 我房子银行估值比购买价低了10万
  • 买了新房,马上close了,建筑商说有额外1万刀的费用
  • 买房子前不知道(或者中介没做好功课),close中突然发现房子有额外状况….

这些问题实在让人心塞。


Close过户如果做得好,会有两个好处:规避巨大风险 + 省下好几万美元。规避失去违约金的风险买方没有顺利履行合同,则会面临失去房价3%-5%的违约金的风险。像湾区和西雅图这样的高房价地区,这意味着失去3万到10万美元现金,也是一笔不小的损失。

Close过户过程涉及到卖方、贷款机构(Lender)、产权过户机构(Escrow)的多方合作,需要保证每一个环节都能按时完成目标,每一步都需要万分小心、战战兢兢。省下好几万美元以下每个方面做好都意味着省下一大笔钱

  • 每个贷款机构给的利率和费用都不是简单的比较,要火眼金睛找到其中最好的一份
  • 如何跟贷款机构谈判让他们露出底牌,拿出最好的利率,是门学问
  • 如果贷款机构的贷款出现问题或者需要延期,怎么尽量减少买方的损失

Flyhomes有一支专业的closing过户团队,他们每个人经手的交易数量,是一个传统中介的几十倍。


Flyhomes将close过户过程分解成将近100多个小步骤,每个部分都会做好十足的准备。这样不仅保证我们的每一个顾客都可以100%顺利close,而且经常能给顾客省几千到几万。给大家讲几个具体实用的close小案例。

过户过程中,解决银行评估问题,一下子省了十万


买房后,贷款机构要对房子进行银行评估(appraisal),最后银行贷款也只能按照评估价进行。如果银行评估价和你的购买价有差别,那么中间的差额就要自己现金来补。

我们有一对顾客在湾区买了一个近170万的房子,是在6个offer中出价第三高买到的。Flyhomes数据团队在交offer前做了细致分析,认为银行评估价格是绝对不会有问题的。

谁知道评估价一出来,比我们购买价低了10万!Closing团队分析了Appraiser的报告,发现appraiser面积不仅搞错了,参照的房子也比我们顾客买的房子状态差多了!

贷款银行刚开始不承认自己的评估有错误,但是我们closing同事据理力争,提供了细致的分析表格,说明为什么评估价格是不合理的;同时积极联系其它贷款机构,做好备选项;联系卖方中介,请对方和我们配合,将和我们竞争的高价offer发给appraiser进行参照。

整个过程四五天时间,closing的同事打了100多个电话,发了60多封邮件。终于对方同意进行第二次银行评估,推翻了之前的结论,重新给出了与购买价相符的评估价格。顾客特别感动,说如果真的要掏10万刀,孩子小学的学费就没有了,感谢我们解决了大难题。

过户时候贷款银行选得好,也能立省几万刀

100万的房子,20%首付的情况下,3.75%比3.5%利率,三十年一共多付4万多的利息。但是光看利息是不够的,其它费用也很重要。

这里面涉及到非常多的费用,怎么综合比较这些费用,挑出最好的报价,是一门学问。这些费用算下来,不同银行之间能相差几千到一万。

给出相同利率的不同贷款公司,close过户时候的费用可能相差几千;两家贷款公司给的看起来相差很大的报价,可能最后实际费用所差无几。

很多有“小心机“的贷款机构会把很多固定费用写的很低,假装自己的报价很不错。所以,分析贷款机构的报价需要火眼金睛和十足经验。

我们closing团队的小伙伴们会进行逐条对比,详细讲解每一条怎么去看,帮顾客进行仔细的计算,最终挑选一个真正实惠的报价。

积极和贷款机构沟通应对,不让你花冤枉钱

在过户过程中,跟贷款机构、产权过户机构甚至卖家的沟通协调也需要“套路”。

我们帮顾客买了一个新房。但是因为builder手续没有在最后阶段准备齐全,拖了1个月才交付过户。顾客跟银行的利率过了锁定期,银行要根据市场利率提高顾客的利率。我们closing的同事跟builder交涉了几天,软磨硬泡,builder最终同意帮客户承担一部分费用。

之前一对顾客选择的贷款机构不能按时close过户,需要延期,卖家要求每天赔偿400刀,本来就是贷款机构的错误,但是他们拒绝承认也拒绝承担任何费用。
我们closing团队的Alice据理力争,连续跟对方磨了三四天,最后对方终于决定由银行来承担任何额外费用,给顾客省了好几千。

过户Closing是个非常重要的阶段,每个环节都需要非常谨慎小心,也需要创造性的谈判技能和快速解决问题的能力。

当然,过户closing工作带来的满足感也是很多的。Alice在加入closing团队后,跟很多顾客成为了好朋友,“看到他们顺利搬进过户新家,在朋友圈里分享闯进院子里的小野兔和大山猫,我觉得特别幸福。” 


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